Capacité d’emprunt

Le plan de financement complet et ce qu’une banque en dirait : frais de notaire de votre département, PTZ, garantie, assurance selon l’âge, règles HCSF, usure et reste à vivre.

Emprunteurs

Seul À deux

Emprunteur 1

Revenus nets / mois

€

Âge

ans

Quotité assurée

Taux d’assurance (vide = selon l’âge : 0,07 % à 0,25 %)

% / an

Foyer et charges

Enfants à charge

Crédits en cours

€/mois

Loyers perçus

€/mois

Projet

Prix du bien (vide = calculer le prix maximal)

€

Type de bien

Département

Usage

Primo-accédant (non propriétaire depuis 2 ans)

Apport

€

Travaux

€

Prêt à taux zéro

Demander le PTZ

Zone de la commune

Revenu fiscal de référence (N-2)

€

Logement

Zone de votre commune : simulateur officiel du zonage.

Financement

Durée

ans

Taux imposé

Garantie

Votre projet 120 000 € ancien · Paris · 25 ans · taux d’effort 18,1 %

Plan de financement

Prix du bien: 120 000 €
Frais d’acquisition (8,3 %): 9 915 €
Garantie (caution): 1 361 €
Frais de dossier: 1 023 €
Besoin total: 132 299 €
Apport: − 30 000 €
Prêt principal: 102 299 €

Détail des frais d’acquisition

Droit départemental (4,5 %, primo-accédant): 5 400,00 €
Taxe communale (1,2 %): 1 440,00 €
Frais d’assiette et de recouvrement (2,37 % du droit départemental): 127,98 €
Contribution de sécurité immobilière: 120,00 €
Émoluments du notaire (barème réglementé, HT): 1 356,05 €
TVA sur émoluments (20 %): 271,21 €
Formalités et débours (forfait estimé): 1 200,00 €

Mensualités

Mensualité totale: 506,77 €
dont assurance: 13,64 €
Taux nominal (profil « excellent »): 3,15 %
Fourchette de marché: 3,15 % – 3,75 % estimation
TAEG du prêt principal: 3,68 % usure 5,40 %
Taux d’effort (max. 35 %): 18,1 %
Reste à vivre (min. estimé 800 €): 2 293 €
Coût total des intérêts et de l’assurance: 49 733 €

Coût total de l’opération : 182 032 €

Prix du bien120 000 € 66 %
Frais (notaire, garantie, dossier)12 299 € 7 %
Assurance4 092 € 2 %
Intérêts45 641 € 25 %

Dans les normes bancaires

Le dossier respecte les règles HCSF et les usages de place : une banque devrait pouvoir l’étudier sans dérogation.

Emprunteur 1 : pas de questionnaire de santé (loi Lemoine : part assurée ≤ 200 000 € et fin du prêt avant 65 ans).

Ce qui changerait la réponse

Un taux plus haut ou plus bas de 0,5 point change la mensualité de 27 € / -26 €.

Paramètres utilisés pour ce calcul 10 confirmés 3 en vérification 10 estimations

Simulation au 2 novembre 2026. Chaque valeur provient du registre daté : « confirmé » = publié par l'émetteur officiel ; « en vérification » = référence en cours de contrôle sur le texte officiel ; « estimation » = pratique de place sans texte, en attente de validation par un professionnel.

Paramètre	Valeur	En vigueur depuis	Source	Statut
Taux d'assurance emprunteur annuel sur capital initial, par âge, quotité 100 % (fourchette délégation / contrat groupe) Bas de fourchette : délégation non-fumeur ; haut : contrat groupe. À calibrer sur les offres réelles et valider par le courtier.	moins de 35 ans : 0,07–0,25 % · 35–44 ans : 0,12–0,34 % · 45–54 ans : 0,22–0,45 % · 55–64 ans : 0,40–0,70 % · 65 ans et plus : 0,60–1,00 %	1er janvier 2026	CréditSimulateur	estimation non réglementaire
Taux normal de TVA outre-mer (émoluments, prix hors taxes du neuf) Guadeloupe, Martinique et La Réunion : taux normal de 8,5 %. Guyane et Mayotte : TVA non applicable.	8,50 · 8,50 · 0 · 8,50 · 0	1er janvier 2014	Code général des impôts CGI art. 294 et 296	confirmé
Taux du droit départemental d'enregistrement (DMTO) par département Table officielle DGFiP au 1er juin 2026. Particularités : 14 : abattement de 46 000 € ; 65 : 3,80 % pour les ventes par lots ; 69 : même taux pour la Métropole de Lyon et le Rhône ; 67/68 : Collectivité européenne d'Alsace.	5,00 % : 89 départements · 4,50 % : 11 départements · 3,80 % : Indre	1er juin 2026	DGFiP (impots.gouv.fr) CGI art. 1594 D, 1594 F ter à septies ; LF 2025 art. 116	confirmé
Primo-accédants : taux maximal (hors hausse) et taux réduits votés Primo-accédants (CCH L31-10-3) : exclus de la hausse au-delà du taux de l'article 1594 D ; Savoie : 4 % (art. 1594 F septies, table DGFiP).	taux plafonné à 4,50 % ; Savoie : 4,00 %	1er avril 2025	DGFiP (impots.gouv.fr) CGI art. 1594 D, 1594 F ter à septies ; LF 2025 art. 116	confirmé
Taxes annexes aux droits de mutation (ancien) Confirmé par les totaux publiés : 6,32 % (5 %), 5,81 % (4,50 %), 5,09 % (3,80 %) = taux départemental + 1,20 % + 2,37 % du taux départemental.	taxe communale 1,20 % · frais d’assiette 2,37 % du droit départemental	1er janvier 2025	DGFiP (impots.gouv.fr) CGI art. 1594 D, 1594 F ter à septies ; LF 2025 art. 116	confirmé
Contribution de sécurité immobilière	0,10 % du prix, minimum 15 €	1er janvier 2013	Code général des impôts CGI art. 1584, 1647, 879	référence en cours de vérification
Émoluments proportionnels du notaire pour une vente (HT, par tranche) Arrêté tarifaire en vigueur à confirmer par le notaire (révision tous les 2 ans).	3,870 % jusqu’à 6 500 € · 1,596 % de 6 500 € à 17 000 € · 1,064 % de 17 000 € à 60 000 € · 0,799 % au-delà de 60 000 € · TVA 20 %	1er janvier 2021	Code de commerce art. A444-91 A444-91	référence en cours de vérification
Majoration des émoluments du notaire outre-mer Arrêtés tarifaires publiés au JO du 29 février 2024, applicables du 1er mars 2024 au 28 février 2026 ; les valeurs de l'arrêté suivant restent à confirmer.	23 · 24 · 20 · 36 · 36	1er mars 2024	MoneyVox, d'après les arrêtés tarifaires JO du 29/02/2024	référence en cours de vérification
Émoluments de formalités et débours (forfait) Ordre de grandeur TTC ; varie selon le bien et la commune.	1 200 €	1er janvier 2026	CréditSimulateur	estimation non réglementaire
Caution type Crédit Logement Déduit de l'exemple 2023 (650 € + 2 010 € pour 200 000 €). Barème 2026 à obtenir via les offres réelles.	commission 0,33 % · fonds mutuel 1 % du prêt, restitué à 70 % environ	1er janvier 2023	PAP.fr	estimation non réglementaire
Frais de dossier bancaires typiques Souvent ~1 % du montant, plafonné ; négociable.	1 % du prêt, entre 500 € et 1 500 €	1er janvier 2026	CréditSimulateur	estimation non réglementaire
Part des loyers perçus retenue dans les revenus	70 %	1er janvier 2026	CréditSimulateur	estimation non réglementaire
Taux moyen estimé pour les durées courtes (peu de production observée) Règle : 10 ans = taux 15 ans − 0,12 pt ; 7 ans = taux 15 ans − 0,19 pt (écarts observés en août 2026). Moins de 7 % de la production est à moins de 15 ans.	7 ans : 3,02 % · 10 ans : 3,09 %	15 octobre 2026	CréditSimulateur	estimation non réglementaire
Taux moyen des prêts immobiliers à taux fixe par durée (hors assurance et sûretés) Données de septembre 2026, publiées le 15/10/2026. Moyenne générale 3,40 % (neuf 3,31 %, ancien 3,40 %).	15 ans : 3,21 % · 20 ans : 3,39 % · 25 ans : 3,45 %	15 octobre 2026	Crédit Logement / CSA, 15 octobre 2026 TDB septembre 2026	confirmé
Écart de taux par rapport à la moyenne selon la qualité du dossier Grille de place à valider par le courtier (docs/REVUES.md, point 3).	excellent −0,30 · bon −0,15 · moyen 0 · fragile +0,30 point	1er octobre 2026	CréditSimulateur	estimation non réglementaire
Reste à vivre minimal attendu par les banques Pratique non réglementaire, variable selon la banque et la région ; à valider par le courtier.	800 € par adulte et 300 € par enfant, chaque mois	1er janvier 2026	CréditSimulateur	estimation non réglementaire
Seuil de l'usure — prêt immobilier à taux fixe de 20 ans et plus (TAEG)	5,40 %	1er octobre 2026	Journal officiel du 2026-09-26, NOR ECOT2625422V JORFTEXT000054903528	confirmé
Durée maximale du crédit (norme HCSF)	25 ans (300 mois)	1er janvier 2022	Haut Conseil de stabilité financière D-HCSF-2021-7	confirmé
Durée maximale en VEFA, construction ou travaux ≥ 10 % du coût, avec différé d'amortissement	27 ans (324 mois)	1er janvier 2022	Haut Conseil de stabilité financière D-HCSF-2021-7	confirmé
Taux d'effort maximal, assurance emprunteur comprise (norme HCSF)	35 %	1er janvier 2022	Haut Conseil de stabilité financière D-HCSF-2021-7	confirmé
Taux d'effort au-delà duquel une dérogation devient très improbable Aucun texte ne plafonne les dérogations HCSF ; au-delà de ce niveau, elles sont rarissimes en pratique. À valider par le courtier (docs/REVUES.md).	45 %	1er janvier 2026	CréditSimulateur	estimation non réglementaire
Âge maximal usuel de l'emprunteur à la fin du prêt Au-delà, assurance difficile ou très chère ; certaines banques plafonnent à 70 ou 80 ans.	75 ans	1er janvier 2026	CréditSimulateur	estimation non réglementaire
Suppression du questionnaire de santé (loi Lemoine) Par assuré, tous prêts immobiliers confondus ; prêt remboursé avant le 65e anniversaire.	part assurée jusqu’à 200 000 € par emprunteur, prêt remboursé avant 65 ans	1er juin 2022	Journal officiel C. assur. L113-2-1, L113-12-2	confirmé

Les deux règles qui encadrent le crédit immobilier

Depuis le 1^er janvier 2022, la norme du Haut Conseil de stabilité financière s’impose aux banques. Le taux d’effort, c’est-à-dire la part des revenus nets avant impôt consacrée aux remboursements, assurance comprise, ne doit pas dépasser 35 %. La durée du prêt est limitée à 25 ans, 27 ans pour un logement neuf ou un achat avec des travaux représentant au moins 10 % du coût de l’opération, à condition que le différé de remboursement ne dépasse pas deux ans.

Le cadre a une soupape. Chaque trimestre, une banque peut accorder 20 % de sa production hors de ces critères. Au moins 70 % de cette marge doit financer des résidences principales, dont au moins 30 % pour des primo-accédants. Il reste peu de place pour l’investissement locatif, et ce sont souvent ces dossiers qui attendent le trimestre suivant.

Le reste à vivre, une règle sans texte

Un taux d’effort de 35 % ne pèse pas de la même façon sur 2 500 € et sur 9 000 € de revenus mensuels. Les banques regardent donc aussi ce qui reste au foyer une fois les mensualités payées. Aucun texte ne fixe de minimum ; chaque établissement applique sa grille, selon la taille du foyer et le coût de la vie là où il habite. Notre simulateur retient 800 € par adulte et 300 € par enfant, et l’affiche pour ce qu’il est : une estimation.

Ce que la banque ne finance pas

La plupart des banques attendent un apport qui couvre au moins les frais de l’achat. Pour un logement ancien de 250 000 €, frais de notaire, garantie et frais de dossier représentent déjà près de 25 000 €. Un dossier sans apport reste possible, en particulier pour de jeunes emprunteurs dont les revenus vont progresser, mais il puise dans la marge de dérogation et se paie souvent d’un taux plus élevé.

Les revenus pris en compte

La banque retient les salaires nets avant impôt, en contrat à durée indéterminée et hors période d’essai ; pour un indépendant, la moyenne des trois derniers exercices ; les primes et la part variable, lissées sur plusieurs années. Les loyers d’un bien mis en location ne comptent en général que pour 70 %, pour tenir compte de la vacance et des charges. Les pensions alimentaires versées s’ajoutent aux charges.

Questions fréquentes

Comment le simulateur décide-t-il ?

Il assemble le plan de financement complet (prix, frais de notaire de votre département, garantie, frais de dossier, PTZ, apport), calcule les échéances exactes avec l’assurance de chaque emprunteur selon son âge, puis applique les règles qu’une banque doit respecter : taux d’effort de 35 % assurance comprise et 25 ans maximum (règles HCSF), seuil de l’usure sur le TAEG. Il ajoute les usages de place : reste à vivre, âge en fin de prêt, apport couvrant les frais.

Que veut dire « marge de flexibilité » ?

Chaque banque peut déroger aux règles HCSF pour 20 % de sa production trimestrielle, dont au moins 70 % pour des résidences principales et au moins 30 % pour des primo-accédants. Un dossier au-dessus de 35 % n’est donc pas impossible, mais il entre en concurrence avec les autres dossiers dérogatoires de la banque.

Comment le PTZ est-il calculé ?

Pour le neuf, la VEFA et l’accession sociale, le simulateur applique les barèmes du code de la construction et de l’habitation (articles D31-10-2 et suivants) : tranche selon vos revenus et votre zone, quotité, plafond de l’opération et différé. Le prêt principal est lissé avec le PTZ pour que la mensualité reste constante. Le PTZ dans l’ancien avec travaux n’est pas encore simulé.

Pourquoi des valeurs sont-elles marquées « estimation » ?

Certaines pratiques bancaires (reste à vivre minimal, âge maximal, coût exact de la caution, fourchettes d’assurance) ne sont fixées par aucun texte. Nous les affichons comme des estimations plutôt que de les présenter comme des certitudes ; seule la banque peut arrêter les siennes.