Lire un tableau d’amortissement
Chaque ligne est une échéance. Les intérêts du mois se calculent sur le capital restant dû au début de ce mois ; le capital remboursé est ce qui reste de l’échéance une fois ces intérêts payés. Sur 200 000 € empruntés sur 25 ans à 3,45 %, le capital remboursé ne dépasse les intérêts qu’à partir de la 6e année. Au bout de dix ans, 139 788 € restent dus, soit 70 % de la somme empruntée, alors que 40 % de la durée est écoulée.
Rembourser par anticipation
Les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées par la loi : 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû. Pour 20 000 € remboursés au bout de cinq ans sur notre exemple, l’indemnité maximale est de 345,00 €. Beaucoup de contrats la réduisent ou la suppriment, et elle n’est pas due lorsque le remboursement suit la vente du logement consécutive à un changement de lieu de travail, au décès ou à la cessation forcée d’activité de l’emprunteur ou de son conjoint.
Le gain dépend du moment. Rembourser tôt efface des intérêts qui auraient couru pendant de longues années ; rembourser dans les dernières années ne change presque rien, l’essentiel des intérêts étant déjà payé. Il faut ensuite choisir entre une mensualité plus faible et une durée plus courte. La seconde option économise davantage d’intérêts ; la première redonne de l’air au budget.
Différé partiel, différé total
Pendant la construction d’une maison ou un achat sur plan, la banque verse les fonds au fil des appels de fonds. Le différé évite de rembourser le capital pendant cette période. En différé partiel, l’emprunteur paie les intérêts et l’assurance ; en différé total, il ne paie que l’assurance, et les intérêts s’ajoutent au capital, ce qui renchérit le crédit. Le tableau ci-dessus fait apparaître ces mois distinctement.