Surtout des impôts
L’expression « frais de notaire » induit en erreur. Dans l’ancien, 80 % de la somme sont des impôts que le notaire collecte pour le compte de l’État. Le plus lourd est le droit départemental : 5,00 % du prix presque partout, 4,50 % dans onze départements, 3,80 % dans l’Indre. Viennent ensuite une taxe communale de 1,20 %, des frais d’assiette et de recouvrement prélevés par l’État (2,37 % du droit départemental) et la contribution de sécurité immobilière, qui rémunère la tenue du fichier immobilier.
La rémunération du notaire, les émoluments, obéit à un barème fixé par arrêté, le même dans toutes les études de métropole : 3,870 % du prix jusqu’à 6 500 €, puis des taux dégressifs, jusqu’à 0,799 % au-delà de 60 000 €. Pour 250 000 €, cela donne 2 874 € TVA comprise. Le dernier poste regroupe les émoluments de formalités, tarifés à l’acte, et les débours, ces sommes que l’étude avance pour votre compte (état hypothécaire, extraits cadastraux, pièces d’urbanisme). Leur total dépend du nombre de pièces et de formalités ; nous l’estimons à 1 200 €.
Le demi-point de 2025
Depuis 2014, le droit départemental plafonnait à 4,50 %. La loi de finances pour 2025 a permis aux conseils départementaux de le porter à 5,00 % pour les ventes signées entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. D’après la dernière table publiée par la DGFiP (1er juin 2026), 89 départements sur 101 appliquent ce taux. Les Hautes-Alpes, les Alpes-Maritimes, l’Ardèche, la Charente, la Drôme, la Lozère, l’Oise, les Hautes-Pyrénées, la Saône-et-Loire, la Guadeloupe et Mayotte sont restés à 4,50 %. L’Indre fait exception, à 3,80 %.
Les primo-accédants échappent à la hausse : sont concernés les acheteurs qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant la vente et qui achètent pour y habiter. Sur 250 000 €, l’économie atteint 1 280 €. Pour un couple, l’administration a précisé dans une réponse ministérielle du 16 septembre 2025 (question n° 5129) que, dans un achat en indivision, chacun est apprécié pour sa quote-part ; sous un régime de communauté, les deux époux doivent remplir la condition.
Ce qui se négocie, et ce qui ne se négocie pas
Les droits et les taxes ne se discutent pas. La marge, réelle mais étroite, se trouve ailleurs.
Le mobilier. Cuisine équipée, électroménager, meubles : détaillés dans l’acte et estimés à leur juste valeur, ils sortent de l’assiette des droits. Sur une vente à 250 000 € dont 10 000 € de mobilier, la facture baisse de 738 €. L’administration fiscale peut redresser une estimation gonflée ; une cuisine de quinze ans ne vaut pas 15 000 €.
Les frais d’agence. Mis à la charge de l’acheteur et mentionnés comme tels, ils ne sont pas taxés. À prix affiché égal, une annonce « frais d’agence à la charge de l’acquéreur » coûte donc moins en droits qu’une annonce « frais d’agence inclus ».
La remise. Le notaire peut consentir une remise de 20 % au plus sur les émoluments calculés sur la fraction du prix qui dépasse 100 000 €. Il doit alors l’accorder à tous ses clients dans les mêmes conditions, ce qui explique qu’elle reste peu pratiquée.
Le neuf : des frais divisés par trois
Un logement neuf ou acheté sur plan, vendu pour la première fois dans les cinq ans qui suivent son achèvement, relève de la TVA et non des droits de mutation. L’acte ne supporte qu’une taxe de publicité foncière réduite, 0,715 % du prix hors taxe. Pour 250 000 € TTC, les frais tombent à 5 813 €, soit 2,3 % du prix, contre 8,0 % dans l’ancien. L’écart se paie ailleurs : le mètre carré neuf coûte nettement plus cher.