Ce que contient une mensualité
Au premier mois d’un prêt de 200 000 € sur 25 ans, au taux moyen actuel de 3,45 %, l’emprunteur verse 995,89 €. Les intérêts en absorbent 575,00 € ; le capital ne diminue que de 420,89 €. Le rapport s’inverse lentement : il faut attendre la 6e année pour que le capital remboursé dépasse les intérêts. Les intérêts se calculent chaque mois sur le capital restant dû, et ce capital fond d’abord très peu.
Un remboursement anticipé rapporte donc d’autant plus qu’il intervient tôt. Et un propriétaire qui revend au bout de six ans doit encore 166 385 € sur ce prêt, soit 83 % de la somme empruntée.
Taux nominal, TAEG, TAEA
Le taux nominal ne sert qu’à calculer les intérêts. Le TAEG, taux annuel effectif global, intègre tout ce qu’il faut payer pour obtenir le prêt : l’assurance lorsque la banque l’exige, la garantie, les frais de dossier, les éventuels frais de courtage. C’est le seul chiffre qui permette de comparer deux offres, et celui que la loi plafonne au seuil de l’usure. Notre prêt type à 3,45 % ressort ainsi à un TAEG de 4,08 % pour un emprunteur de 35 ans, caution, frais de dossier et assurance compris.
Le TAEA isole le poids de l’assurance : c’est l’écart entre le TAEG calculé avec elle et sans elle. Il sert à comparer le contrat de groupe proposé par la banque et une assurance choisie ailleurs, ce que la loi permet à la souscription depuis 2010 et à tout moment depuis la loi Lemoine de 2022.
L’assurance, deuxième poste de coût
À 35 ans, un contrat courant coûte autour de 0,23 % par an du capital emprunté : 38,33 € par mois, 11 499 € sur 25 ans. À 55 ans, le taux monte vers 0,55 % et la facture atteint 27 501 €, plus du quart des intérêts du prêt. Les écarts entre contrats sont larges : le contrat de groupe mutualise les risques de tous les emprunteurs de la banque, une assurance individuelle tarifie au profil. Aucun questionnaire de santé n’est exigé lorsque la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne en encours cumulé et que le prêt est remboursé avant le 65e anniversaire de l’emprunteur.
Caution ou hypothèque
Presque aucun prêt immobilier ne se signe sans garantie. La plus répandue est la caution d’un organisme spécialisé : sur 200 000 €, elle coûte de l’ordre de 2 660 €, dont environ 1 400 € sont restitués à la fin du prêt. L’hypothèque revient à environ 3 000 €, qui ne reviennent pas, et sa levée en cas de revente avant le terme entraîne de nouveaux frais. L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, l’ancien privilège de prêteur de deniers, coûte moins cher (environ 1 600 €) car elle échappe à la taxe de publicité foncière ; elle est réservée à l’achat d’un logement déjà construit. Ces montants sont indicatifs : chaque banque et chaque organisme de caution applique son barème.
Vingt ou vingt-cinq ans
Allonger la durée allège la mensualité et renchérit le crédit. Aux taux moyens du moment, 200 000 € coûtent 1 148,65 € par mois sur 20 ans (3,39 %) et 995,89 € sur 25 ans (3,45 %) : 152,76 € de moins chaque mois, mais 23 093 € d’intérêts en plus. La norme du Haut Conseil de stabilité financière limite la durée à 25 ans, ou 27 ans pour un logement neuf ou un achat avec des travaux d’au moins 10 % du coût de l’opération, lorsque le différé ne dépasse pas deux ans ; au-delà, le dossier entre dans la marge de dérogation des banques.