Prêt de 450 000 € sur 20 ans
Au taux moyen de 3,39 % observé pour cette durée, emprunter 450 000 € coûte 2 584,45 € par mois hors assurance, et 2 670,70 € avec une assurance à 0,23 % pour un emprunteur de 35 ans.
Ce que représente ce prêt
Sur 20 ans, l’emprunteur rend 620 270 € à la banque pour 450 000 € empruntés, hors assurance : les intérêts pèsent 27 % des sommes versées. Au premier mois, 1 271,25 € des 2 584,45 € sont des intérêts. Dès la première année, le capital remboursé dépasse les intérêts : c’est l’avantage des durées courtes. À mi-parcours, 262 725 € restent dus.
Pour respecter la limite de 35 % d’endettement, assurance comprise, le foyer doit disposer d’au moins 7 631 € de revenus nets mensuels, sans autre crédit en cours. Sur 25 ans, la mensualité tomberait à 2 240,76 €, mais les intérêts monteraient à 222 227 €, soit 51 957 € de plus.
Selon le taux obtenu
Selon la qualité du dossier, les taux se situent plutôt entre 3,09 % et 3,69 % (fourchette estimée). Effet d’un quart et d’un demi-point :
| Taux | Mensualité hors assurance | Total des intérêts |
|---|---|---|
| 2,89 % | 2 470,98 € | 143 036 € |
| 3,14 % | 2 527,34 € | 156 563 € |
| 3,39 % moyenne | 2 584,45 € | 170 270 € |
| 3,64 % | 2 642,31 € | 184 154 € |
| 3,89 % | 2 700,90 € | 198 216 € |
Selon la durée
Amortissement année par année
TAEG avec l’assurance, hors garantie et frais de dossier : 3,83 %.
- Capital remboursé
- Intérêts
- Assurance
| Année | Capital remboursé | Intérêts | Assurance | Total versé | Capital restant dû |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 16 006 € | 15 008 € | 1 035 € | 32 048 € | 433 994 € |
| 2 | 16 557 € | 14 457 € | 1 035 € | 32 048 € | 417 438 € |
| 3 | 17 127 € | 13 887 € | 1 035 € | 32 048 € | 400 311 € |
| 4 | 17 716 € | 13 297 € | 1 035 € | 32 048 € | 382 595 € |
| 5 | 18 326 € | 12 687 € | 1 035 € | 32 048 € | 364 268 € |
| 6 | 18 957 € | 12 056 € | 1 035 € | 32 048 € | 345 311 € |
| 7 | 19 610 € | 11 403 € | 1 035 € | 32 048 € | 325 700 € |
| 8 | 20 285 € | 10 728 € | 1 035 € | 32 048 € | 305 415 € |
| 9 | 20 984 € | 10 030 € | 1 035 € | 32 048 € | 284 431 € |
| 10 | 21 706 € | 9 307 € | 1 035 € | 32 048 € | 262 725 € |
| 11 | 22 454 € | 8 560 € | 1 035 € | 32 048 € | 240 271 € |
| 12 | 23 227 € | 7 787 € | 1 035 € | 32 048 € | 217 044 € |
| 13 | 24 027 € | 6 987 € | 1 035 € | 32 048 € | 193 018 € |
| 14 | 24 854 € | 6 159 € | 1 035 € | 32 048 € | 168 164 € |
| 15 | 25 710 € | 5 304 € | 1 035 € | 32 048 € | 142 454 € |
| 16 | 26 595 € | 4 419 € | 1 035 € | 32 048 € | 115 859 € |
| 17 | 27 511 € | 3 503 € | 1 035 € | 32 048 € | 88 348 € |
| 18 | 28 458 € | 2 556 € | 1 035 € | 32 048 € | 59 891 € |
| 19 | 29 438 € | 1 576 € | 1 035 € | 32 048 € | 30 453 € |
| 20 | 30 453 € | 562 € | 1 035 € | 32 050 € | 0 € |
Paramètres utilisés pour ce calcul 2 confirmés 5 estimations
Simulation au 2 novembre 2026. Chaque valeur provient du registre daté : « confirmé » = publié par l'émetteur officiel ; « en vérification » = référence en cours de contrôle sur le texte officiel ; « estimation » = pratique de place sans texte, en attente de validation par un professionnel.
| Paramètre | Valeur | En vigueur depuis | Source | Statut |
|---|---|---|---|---|
| Taux moyen estimé pour les durées courtes (peu de production observée) Règle : 10 ans = taux 15 ans − 0,12 pt ; 7 ans = taux 15 ans − 0,19 pt (écarts observés en août 2026). Moins de 7 % de la production est à moins de 15 ans. |
7 ans : 3,02 % · 10 ans : 3,09 % | 15 octobre 2026 | CréditSimulateur | estimation non réglementaire |
| Taux moyen des prêts immobiliers à taux fixe par durée (hors assurance et sûretés) Données de septembre 2026, publiées le 15/10/2026. Moyenne générale 3,40 % (neuf 3,31 %, ancien 3,40 %). |
15 ans : 3,21 % · 20 ans : 3,39 % · 25 ans : 3,45 % | 15 octobre 2026 | Crédit Logement / CSA, 15 octobre 2026 TDB septembre 2026 |
confirmé |
| Écart de taux par rapport à la moyenne selon la qualité du dossier Grille de place à valider par le courtier (docs/REVUES.md, point 3). |
excellent −0,30 · bon −0,15 · moyen 0 · fragile +0,30 point | 1er octobre 2026 | CréditSimulateur | estimation non réglementaire |
| Taux d'assurance emprunteur annuel sur capital initial, par âge, quotité 100 % (fourchette délégation / contrat groupe) Bas de fourchette : délégation non-fumeur ; haut : contrat groupe. À calibrer sur les offres réelles et valider par le courtier. |
moins de 35 ans : 0,07–0,25 % · 35–44 ans : 0,12–0,34 % · 45–54 ans : 0,22–0,45 % · 55–64 ans : 0,40–0,70 % · 65 ans et plus : 0,60–1,00 % | 1er janvier 2026 | CréditSimulateur | estimation non réglementaire |
| Taux d'effort maximal, assurance emprunteur comprise (norme HCSF) | 35 % | 1er janvier 2022 | Haut Conseil de stabilité financière D-HCSF-2021-7 |
confirmé |
| Caution type Crédit Logement Déduit de l'exemple 2023 (650 € + 2 010 € pour 200 000 €). Barème 2026 à obtenir via les offres réelles. |
commission 0,33 % · fonds mutuel 1 % du prêt, restitué à 70 % environ | 1er janvier 2023 | PAP.fr | estimation non réglementaire |
| Frais de dossier bancaires typiques Souvent ~1 % du montant, plafonné ; négociable. |
1 % du prêt, entre 500 € et 1 500 € | 1er janvier 2026 | CréditSimulateur | estimation non réglementaire |
Questions fréquentes
Quelle mensualité pour un prêt de 450 000 € sur 20 ans ?
Au taux moyen de 3,39 % observé pour cette durée, la mensualité hors assurance est de 2 584,45 €. Avec une assurance emprunteur à 0,23 % (emprunteur de 35 ans), elle passe à 2 670,70 € par mois.
Quel salaire faut-il pour emprunter 450 000 € sur 20 ans ?
Avec la règle HCSF des 35 % de taux d’effort maximum, assurance comprise, et sans autre crédit, il faut un revenu net mensuel d’au moins 7 631 € pour le foyer. Un reste à vivre suffisant est aussi exigé.
Combien coûte un crédit de 450 000 € sur 20 ans ?
Les intérêts représentent 170 270 € et l’assurance 20 700 € sur la durée, hors garantie et frais de dossier. TAEG correspondant : 3,83 %.
Ce taux de 3,39 % est-il celui que j’obtiendrai ?
C’est une moyenne de marché (Crédit Logement / CSA, 15 octobre 2026, données de 15 octobre 2026). Selon la qualité du dossier, les taux se situent plutôt entre 3,09 % et 3,69 % (fourchette estimée).